ÖNORM B 1300

16. Mai 2017

Wichtige Informationen für unsere BewohnerInnen

Jeder Liegenschaftseigentümer bzw. sämtliche Eigentümergemeinschaften haben selbst dafür zu sorgen, dass von ihrem Eigentum keine Gefahr für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum ausgeht. Damit gehen umfangreiche Prüf-, Kontroll- und Überwachungspflichten im Rahmen der Bauwerkshaftung einher gemäß § 1319 ABGB sowie generell die Obliegenheit zur Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten.

Damit sind regelmäßige Sichtkontrollen und zerstörungsfreie Begutachtungen von elementarer Bedeutung, um Schäden des Hauses bzw. hiervon ausgehender Gefahren zu erkennen und zu beseitigen. Die präventiven Kontrollen minimieren bzw. vermeiden somit die Haftung des Liegenschaftseigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft und gehören folglich unabdingbar zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Liegenschaft.

Die am 01.11.2012 publizierte ÖNORM B 1300 sowie auch die am 15.04.2016 herausgegebene ÖNORM B 1301 befassen sich mit Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude (B 1300) und Nicht-Wohngebäude (B 1301) und stellen somit einen normierten Leitfaden für regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen der umfangreichen Prüfpflichten dar. Beide ÖNORMEN geben Eigentümern, Eigentümergemeinschaften, Verwaltern etc. eine Orientierungshilfe in Form von standardisierten Verfahrensregeln. Sie legen einen Maßstab für die erforderlichen und zumutbaren Vorkehrungen für wiederkehrende Sichtkontrollen als präventives Instrument der Objektsicherheit fest.

Die Objektsicherheitsprüfung ist in mehrere Fachbereiche aufgeteilt und daher kann für das konkrete Gebäude eine spezifische Checkliste samt Priorisierung der Mängelbehebung erstellt werden. Das Ergebnis jeder Prüfung ist in einem Prüfprotokoll zu dokumentieren. Eine gut geführte Dokumentation ist insofern von Bedeutung, als damit dem Liegenschaftseigentümer bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung gegenüber einem Anspruchssteller, der Entlastungsbeweis üblicherweise erfolgreich gelingen wird.

Durch die ständige Judikatur stellen diese ÖNORMEN eine „Zusammenfassung üblicher Sorgfaltsanforderungen“ als wichtige Definition der den Liegenschaftseigentümer treffenden Sorgfaltspflichten dar, auch wenn diese formal gesehen durch Rechtsvorschriften nicht sofort als verbindlich erklärt wurden.

Damit bekommen beide Normen in einem allfälligen Schadenersatzprozess insofern hohe Relevanz, als umgekehrt deren Missachtung im Schadensfall ein Verschulden indiziert. Folglich ist allein durch die Veröffentlichung der genannten ÖNORMEN eine Verschärfung der Sorgfaltspflichten des Liegenschaftseigentümers eingetreten. Gibt es die in den ÖNORMEN vorgesehenen Dokumentationen nicht, erschwert dies im Schadensfall den Beweis, dass der Verantwortliche allen seinen Pflichten nachgekommen ist.

Neben den bisher dargestellten zivilrechtlichen Aspekten sind auch die möglichen strafrechtlichen Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Verkehrssicherungspflichten aufzuzeigen. So hat beispielsweise der Oberste Gerichtshof (OGH) einen Gebäudeeigentümer wegen fahrlässiger Tötung verurteilt, nachdem ein Mann auf einer Stiege, bei der keine Handläufe vorhanden waren, tödlich zu Sturz kam. Der OGH hielt fest, dass den Eigentümer, vertreten durch den Verwalter, die Verpflichtung trifft, für eine gefahrlose Benützung des Hauses Sorge zu tragen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn keine entsprechende baurechtliche Vorschrift besteht!

Es ist daher jedem Liegenschaftseigentümer zur Haftungsvermeidung zu raten, die Prüfungen der Gebäude gemäß der ÖNORMEN B 1300 und B 1301 ordnungsgemäß durchzuführen, Mängel zu dokumentieren bzw. deren Beseitigung entsprechend der gebotenen Dringlichkeit zu veranlassen. Die ÖNORMEN B 1300 und B 1301 erfordern jeweils eine sehr spezifische Auseinandersetzung mit dem zu prüfenden Gebäude, welche nur durch einen geschulten Prüfer mit entsprechenden Kenntnissen im Bereich Bau-, Gebäude- und Elektrotechnik gewährleistet wird. Diese notwendigen Qualifikationen machen, ebenso wie die über die üblichen Verwaltertätigkeiten hinausgehenden Mängelklassifizierungen und Dokumentationspflichten, die Bestellung eines externen Prüfers jedenfalls notwendig, wobei bei der Beauftragung auf dessen nachgewiesene Eignung zu achten ist.

Die durch die Beauftragung des externen Prüfers bzw. durch die ÖNORM B 1300/ B 1301 - Objektsicherheitsprüfung entstehenden Kosten stellen weder Betriebs- noch Verwaltungskosten dar, sondern sind als Instandhaltungskosten der Liegenschaft zu qualifizieren.